Tumingin Bago Tumalon sa Cliff
1. Plano ng kapital para sa gusali
2. Mga pagpapahusay sa kapital (nakaraang kasaysayan at mga plano sa hinaharap kasama ang mga pagtatantya sa gastos at takdang panahon)
3. Mortgage para sa gusali (ano ang mga tuntunin/kundisyon/mga opsyon sa pag-renew)
4. Kasunduan sa pamamahala (kumpanya na kasalukuyang may hawak na kontrata sa pamamahala; mga gastos/serbisyo)
5. Asbestos survey sa mga pampublikong at apartment space
6. Nabubulok na mga frame ng bintana sa basement at iba pang pampublikong espasyo na maaaring maging entry point para sa mga daga/bug at pagkasira ng tubig
7. Mga metro ng tubig/kuryente. Ang mga gastos para sa bawat taon ay dapat suriin. Magkapareho ba ang mga gastos bawat taon?
Package ng Application. Heads UP (Way UP)
Mayroong tatlong termino na dapat isaulo ng bawat potensyal na mamimili ng co-op: paunang bayad, ratio ng utang-sa-kita at pagkatubig pagkatapos ng pagsasara.
• Hurdle One: Ang paunang bayad ay ang paunang bahagi ng cash na binabayaran ng mamimili sa nagbebenta kasama ang natitirang halaga na tutustusan ng isang bangko o iba pang nagpapahiram. Nais ng mga kooperatiba na magkaroon ng katarungan ang mga may-ari sa kanilang mga tahanan. Ang paunang bayad ay maaaring tumakbo mula 20-50 porsyento (hindi pangkalahatan). Ang ilang mga gusaling may mataas na katayuan ay maaaring igiit ang lahat-ng-cash na pagbili nang walang financing na pinapayagan.
• Ikalawang Hurdle: Ang ratio ng utang-sa-kita. Ang halaga ng buwanang utang ng mamimili na hinati sa kanyang buwanang kita. Para sa maraming mga co-op ang pinahihintulutang ratio ng utang sa kita ay nangunguna sa 25-30 porsyento. Tinitingnan din ng maraming board ang pangkalahatang larawan sa pananalapi. Kung ang isang tao ay nasa Social Security at nagdadala lamang ng $2100 bawat buwan, ngunit may $10 milyon sa bangko o mga pamumuhunan, maaaring hindi isyu ang ratio ng utang-sa-kita.
• Hurdle Three. Pagkakatubig pagkatapos ng pagsasara. Ang halaga ng pera na madaling makukuha ng prospective na mamimili pagkatapos gumawa ng paunang bayad. Maaaring kabilang dito ang cash sa bangko, money-market at/o stock funds, stock portfolio, Treasury bill, certificates of deposit (tinuturing na likido). Ang mga IRA at iba pang mga account sa pagreretiro ay hindi itinuturing na likido, at hindi rin ang mga patakaran sa seguro sa buhay, mga hindi na-invest na bahagi ng stock o personal na ari-arian (ibig sabihin, real estate, mga gawa ng sining).
Ang alituntunin ng hinlalaki – ang mamimili ay dapat na may sapat na cash sa kamay upang bayaran ang mortgage at maintenance sa loob ng dalawang taon kung sakaling matapos ang kanyang kita sa ilang kadahilanan, tulad ng pagtanggal sa trabaho o pagkakasakit.
Kung minsan, ang mga board ay magbabayad ng isang taon na liquidity at isang taon ng cash na inilagay sa escrow na nagbibigay-daan sa isang prospective na mamimili na makalikom ng escrow cash sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga liquid asset nang maaga at nagbibigay sa mga board ng kapayapaan ng isip.
Ipapaalam ng ilang board sa mga broker at mamimili ang tungkol sa kanilang mga kinakailangan sa numero nang maaga upang maiwasan ang oras at problema sa pagsusuri sa mga taong may maliit na pagkakataong tanggapin. Ang ibang mga board ay walang ganap na mga kinakailangan at gumagawa ng mga paghuhusga sa isang case-by-case na batayan.
Mga Panganib kumpara sa Mga Gantimpala
Ang lahat ng mga pagbili ay may panganib. Sa kaso ng pagbili ng isang NYC co-op, maraming salik ang wala sa kontrol ng bumibili, kabilang ang isang hindi maayos na pinamamahalaang gusali, isang tamad na co-op board o hindi sanay o hindi sapat na kawani ng gusali. Maaaring kailanganin ng mga shareholder na harapin ang mga hindi inaasahang espesyal na pagtasa na ipinapataw ng BOD para sa mga pangunahing pag-aayos ng gusali na hindi inaasahan at ang mga pagbabayad sa pagpapanatili ay maaaring tumaas nang mas mabilis kaysa sa inflation. Maaaring baguhin ng BOD ang sublet o iba pang mga patakaran, na ginagawang imposible ang pagrenta ng apartment at/o pagmamay-ari ng alagang hayop. Ang pagbebenta ng iyong apartment ay maaaring isang hamon dahil sa di-makatwirang pagtanggi ng board ng mga prospective na mamimili dahil ang isang miyembro ng BOD ay nagtataglay ng sama ng loob laban sa iyo.
Pupunta Ipasa
Nahanap mo na ang apartment na pinapangarap mo. Ang iyong abogado, accountant, interior designer, arkitekto at pamilya ay nasa parehong pahina. Ikaw at ang may-ari ay nagkasundo sa presyo ng pagbebenta at ngayon ay oras na upang isara.
Oras para Magsara
Ang oras ng pagsasara ng co-op sa NYC ay maaaring tumagal ng 2-3 buwan mula sa oras na mayroong pinirmahang kontrata sa pagbili; gayunpaman, sa TUNAY na mundo ang tagal ng oras upang magsara at depende sa ilang mga kadahilanan at maaaring nasa labas ng direktang kontrol ng mamimili:
1. Lahat ng pagbili ng cash na pagbili ng isang sponsor na apartment. Magplano ng 2-3 buwan (o mas kaunti) ...ngunit,
2. Pagbili mula sa isang ari-arian na may walang karanasan na abogado - pagkaantala
3. Maaaring hindi kumpleto ang package ng co-op board o naglalaman ng mga error – pagkaantala
4. Mabagal ang pamamahala ng ahente sa pagrepaso sa aplikasyon at ipinagpaliban ang pagpapadala nito sa board – pagkaantala
5. Sinusuri ng co-op board ang maraming benta at nakikipagkumpitensya sila para sa atensyon ng BOD – pagkaantala
6. Board package na isinumite sa panahon ng holiday - pagkaantala
7. Mga salungatan sa pag-iiskedyul ng panayam (ikaw at ang BOD) – pagkaantala
8. Hindi makakagawa ng desisyon ang BOD – pagkaantala
9. Ang nagbebenta o bumibili ay hindi nakikipagtulungan – pagkaantala
Mga Gastos sa Pagsasara
• Bayad sa Abugado. Saklaw mula $1,500-$4,000. Karaniwang binabayaran sa pagsasara ng transaksyon. Maaaring may karagdagang bayad para sa abogado ng bangko ($1,000).
• Buwis sa Mansion. Ang threshold para sa buwis sa mansyon sa New York City ay $1,000,000 (malamang na ang isang mansyon ay nagbebenta sa presyong ito). Sa teknikal na paraan, ang buwis ay itinuturing na isang transfer tax, na binabayaran ng bumibili sa mga ari-arian na katumbas ng o mas malaki sa $1,000,000. Nag-iiba-iba ang halaga ng buwis at isang rate ng pagtatapos na nagsisimula sa 1 porsiyentong pagtaas batay sa mga hanay ng mga presyo ng pagbili hanggang sa maximum na 3.9 porsiyento para sa mga ari-arian na $25,000,000 o higit pa.
• Insurance ng Pamagat (Condo lang). Ang pagbili ng condo at pagkuha ng mortgage ay nangangailangan ng title insurance at karaniwang tumatakbo sa 0.45 porsyento ng presyo ng pagbili. Ito ay nakuha upang protektahan ang mga mamimili at nagpapahiram laban sa mga paghahabol ng titulo sa ari-arian bago ang pagmamay-ari ng bahay.
• Pagrerekord ng Mortgage Buwis (Condos lang). Nangangailangan ito sa mga bumibili na magbayad ng 1.8 porsyento sa mga halaga ng mortgage sa ilalim ng $5,000,000 at 1.925 na porsyento sa mga halaga ng mortgage na higit sa $500,000. Ito ang halaga ng pautang at hindi ang presyo ng pagbili. Para sa isang average na apartment sa Manhattan para sa $2,000,000 na may 20 porsiyentong pababa, mayroong 1.925 porsiyento na singil sa $1,600,000 na halaga ng pautang na humigit-kumulang $30,800 para sa mortgage recording tax lamang.
• Flip Tax (Co-ops). Ito ay isang transfer fee na binayaran sa co-op sa panahon ng isang transaksyon sa pagbebenta ng co-op apartment. Ang bayad ay hindi teknikal na buwis at samakatuwid ay hindi mababawas bilang buwis sa ari-arian. Ang halaga ng flip tax at kung sino ang nagbabayad para dito (buyer o seller) ay nag-iiba-iba sa bawat co-op. Ang impormasyon ay karaniwang nakabalangkas sa mga gusali na pagmamay-ari ng pag-upa o co-op ng mga batas.
• Karagdagang bayarin. Mga bayarin sa mortgage, recoding expenses, incidentals, atbp.
• Mga Buwis sa Paglipat ng Estado ng New York at NYC (Bagong Development Condos Lamang). (prevu.com)
Sa wakas
Kapag natapos na ang deal, ibibigay ng bumibili sa nagbebenta ang kanilang pera. Ibinibigay ng nagbebenta sa bumibili ang kasulatan (para sa mga condo) o ang proprietary lease (para sa mga co-op) at lahat ay nagpapatuloy sa kanilang buhay.
Isang Pangwakas na Tala
Lumipat ako sa New York City para sa aking kalusugan.
Ako ay paranoid, at ito ang tanging lugar kung saan nabigyang-katwiran ang aking mga takot. (Anita Weiss)
© Dr. Elinor Garely. Ang artikulong ito sa copyright, kasama ang mga larawan, ay hindi maaaring kopyahin nang walang nakasulat na pahintulot mula sa may-akda.
Ang Serye:
Bahagi 1. New York City: Magandang lugar na bisitahin ngunit… Gusto mo ba talagang manirahan dito?
Bahagi 2. Co-ops sa mga Krisis
Bahagi 3. Nagbebenta ng Co-op? Good luck!
Bahagi 4. Co-ps: Saan napupunta ang pera mo
Huling ngunit hindi bababa sa:
Part 5. BAGO HUMUKAY ANG CO-OP MONEY PIT
